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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Nola - II sezione civile - nella persona del Giudice Unico Dott.       Ciro Caccaviello ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 113 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 1996 avente ad oggetto:

risarcimento danni

TRA

TIZIA  elettivamente domiciliata in Nola, (…) ,difesa in virtù di procura a margine dell'atto di citazione.

ATTRICE

E

CAIO  elettivamente domiciliato in Palma Campania, (…), difeso in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione.

CONVENUTO

NONCHE’

SEMPRONIO S.R.L. in persona del legale rappresentante p.t..

CONVENUTA CONTUMACE

CONCLUSIONI

Il procuratore dell'attrice chiedeva condannarsi i convenuti alla cancellazione dell'ipoteca ed al pagamento delle relative spese nonché al risarcimento dei danni subiti, con vittoria di spese.

Il procuratore del convenuto chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese; in via istruttoria chiedeva ammettersi prova testimoniale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 13.1.96 TIZIA  conveniva in giudizio CAIO  e la SEMPRONIO s.r.l. in persona del legale rappresentante p.t..

L'attrice, premesso che:

in data 22.3.95 presso lo studio del notaio CAIO il suddetto notaio stipulava atto pubblico di compravendita tra l'attrice e la SEMPRONIO s.r.l. del fondo sito in Carbonara di Nola, (…), dell'estensione di are 49 e centiare 7, per il prezzo di lire 120.000.000 già versato;

il venditore garantiva la libertà da pesi del fondo;

il fondo era stato acquistato dalla SEMPRONIO s.r.l. da Px Gx con atto stipulato sempre dal notaio CAIO in data 1.12.94;

in data 7.12.95 le veniva notificato atto di pignoramento immobiliare ad istanza del Credito Italiano s.p.a. relativo al fondo de quo;

tale atto di pignoramento veniva eseguito in forza di ipoteca giudiziale n. 30917 del 14.12.94 iscritta per la somma di lire 182.000.000 in forza dell'ingiunzione di pagamento n. 7514/94 del Tribunale di Napoli emessa in data 9.12.94 ottenuta dal Credito Italiano nei confronti della Px;

deduceva che la SEMPRONIO s.r.l. aveva taciuto l'esistenza dell'ipoteca garantendo anzi la libertà del fondo da ogni peso mentre il notaio CAIO aveva omesso di effettuare le visure ipotecarie e catastali al fine di controllare la libertà del bene;

chiedeva quindi condannarsi i convenuti alla cancellazione dell'ipoteca ed al pagamento delle relative spese nonché al risarcimento dei danni subiti, con vittoria di spese.

Si costituiva il convenuto CAIO  e contestava la domanda dell'attrice, deducendo di essere stato dispensato dalle parti dall'effettuazione delle visure; chiedeva pertanto il rigetto della domanda, con vittoria di spese; in via istruttoria chiedeva ammettersi prova testimoniale.

La convenuta SEMPRONIO s.r.l. non si costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia.

Espletata l’istruttoria e prodotta varia documentazione, sulla base delle conclusioni in epigrafe riportate la causa veniva riservata per la decisione all'udienza dell'11.4.00.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda è fondata e va accolta.

Preliminarmente va dichiarata valida la procura rilasciata dall'attrice al nuovo difensore.

Il convenuto contesta la validità della procura rilasciata al procuratore che ha sostituito quello originario, conferita su un foglio singolo e non a margine di uno degli atti previsti dal codice di procedura civile.

Si osserva che le limitazioni previste dal codice di procedura civile valgono soltanto per il conferimento della procura originaria: è ovvio che se il procuratore muta nel corso del giudizio la procura può essere rilasciata anche altrove, altrimenti la parte potrebbe trovarsi nella pratica impossibilità di rilasciarla.

Né ciò significa che essa debba necessariamente essere rilasciata per atto pubblico.

La Cassazione ha più volte affermato che la procura al nuovo difensore può essere rilasciata con la semplice autentica del procuratore su qualunque atto riconducibile al processo (cfr. Cass. 91/5923, 88/2565) o anche su un foglio autonomo che indichi precisamente il giudizio al quale si riferisce (cfr. Cass. 79/4258, 78/1526, 72/2911).

Venendo al merito si osserva che il convenuto si difende affermando di essere stato dispensato dall'obbligo di effettuare le verifiche dato che, a suo dire, le parti avevano molta fretta poiché intendevano realizzare un'interposizione di persona.

Al riguardo chiede ammettersi prova testimoniale.

Ciò premesso in fatto si osserva in diritto che il notaio qualora operi come semplice consulente ha il dovere di avvertire le parti di tutti i possibili motivi di invalidità del contratto mentre qualora provveda alla redazione del contratto medesimo, come nel caso di specie, ha il dovere di effettuare senz'altro e senza che le parti glielo chiedano tutte le attività necessarie ad assicurare la perfetta validità della pattuizione.

Tra queste attività vi sono le visure ipocatastali volte ad accertare la libertà del bene da qualsivoglia peso non indicato nel contratto.

Ciò è conseguenza di quella speciale diligenza che il professionista deve porre nella sua attività e non è necessario che sia esplicitato nella legge notarile, come il convenuto eccepisce, in quanto deriva direttamente dal generale principio posto dall'art. 1176 c.c. in tema di adempimento dell'obbligazione.

Altrimenti non si vede a cosa servirebbero i notai.

La giurisprudenza sul punto è copiosa ed univoca e non c'è bisogno di soffermarsi oltre.

Il convenuto sostiene di essere stato dispensato oralmente dall'obbligo di effettuare le visure.

Orbene tale dispensa è senz'altro possibile se le parti concordemente, per motivi personali, la ritengano necessaria: occorre, però, stabilire se essa possa essere semplicemente orale.

Orbene ciò non sembra possibile.

La Suprema Corte ha più volte affermato che la dispensa dall'obbligo di effettuare le visure dev'essere concordamente ed espressamente manifestata dalle parti (cfr. Cassazione civile, sez. III, 24 ottobre 1987 n. 7827; sez. III, 29 agosto 1987 n. 7127; sez. III, 24 ottobre 1987 n. 7827; sez. III, 18 febbraio 1981 n. 982; sez. III, 29 aprile 1980 n. 2855; sez. III, 12 novembre 1980 n. 6073; sez. III, 29 aprile 1980 n. 2855; sez. II, 23 giugno 1979 n. 3520).

Orbene se il notaio viene interpellato semplicemente come consulente al fine di redigere una scrittura privata che per il momento non si ha intenzione di tradurre in atto pubblico è ammissibile che tale dispensa sia informale.

Diverso è il caso in cui il notaio sia stato incaricato di stipulare un atto pubblico.

In questo caso se il notaio viene esonerato per accordo delle parti dall'obbligo di effettuare le visure tale esonero assume il valore di una clausola contrattuale o, quantomeno, di un patto collegato ad un negozio a forma solenne; pertanto tale pattuizione deve risultare dall'atto pubblico o da un altro atto scritto che faccia riferimento ad esso.

Del resto quest'obbligo trova fonte anche nell'applicazione analogica di alcune norme della legge notarile.

Infatti l'art. 48 legge 16 febbraio 1913 n. 83 stabilisce che il notaio deve fare espressa menzione nell'atto della rinunzia delle parti a valersi dei testimoni.

Il successivo art. 51 prevede la medesima menzione per la rinunzia delle parti alla lettura delle scritture.

Appare invero illogico che sia necessaria la menzione scritta di tali atti e possa, invece, rinunziarsi oralmente ad un obbligo ben più significativo quale quello dell'effettuazione delle visure.

Ne consegue che le prove testimoniali dedotte dal convenuto, tendenti a dimostrare un esonero orale dall'obbligo di effettuare le visure suddette, sono irrilevanti.

Irrilevante è pure la circostanza, anch'essa dedotta nei capi di prova, secondo cui l'attrice sarebbe stata a conoscenza dello stato dell'immobile.

La Suprema Corte, infatti, ha espressamente stabilito che il notaio è tenuto ad effettuare le visure anche in questo caso salva espressa e concorde dispensa delle parti (cfr. Cassazione civile, sez. III, 20 febbraio 1987 n. 1840).

La possibilità del risarcimento in forma specifica, richiesto dall'istante, è stata espressamente ammessa dalla Cassazione in una fattispecie analoga (Cassazione civile sez. III, 3 gennaio 1994, n. 6).

Pertanto i convenuti vanno condannati in solido al risarcimento dei danni in forma specifica provvedendo alla cancellazione dell'ipoteca in questione.

Il convenuto obietta che tale pronunzia potrebbe tradursi in un arricchimento del creditore qualora questi si soddisfi altrimenti.

Si replica che a ciò il convenuto potrà rimediare con l'esercizio dell'azione di indebito arricchimento.

Il convenuto obietta ancora che la condanna solidale lo danneggerebbe in quanto egli potrebbe richiedere al condebitore solo la metà di quanto pagato.

Si replica che ciò non è affatto vero: i rapporti interni tra i debitori solidali sono regolati dalle effettive ragioni di credito e debito.

La domanda di risarcimento dei danni ulteriori va invece rigettata.

Infatti il mancato guadagno derivante all'acquirente dall'impossibilità di realizzare la vendita dell'immobile per la presenza del vincolo ipotecario non giustifica di regola un risarcimento integrativo non assumendo la mancata vendita carattere di definitività tale da determinare un corrispondente definitivo depauperamento del patrimonio nel suo concreto valore, salvo il concorso di particolari fattori dei quali non è stata fornita prova (cfr. Cassazione civile sez. III, 3 gennaio 1994, n. 6).

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dal dispositivo.

La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge, ai sensi dell'art.282 c.p.c. come sostituito dall'art.33 della l.353/90 ed ai sensi dell'art.90 della legge n.353/90, come da ultimo modificato dall'art.9 della legge n.432/95.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da TIZIA  nei confronti di CAIO  nonché della SEMPRONIO s.r.l. in persona del legale rappresentante p.t. con atto di citazione notificato il 13.1.96, così provvede:

1.  condanna i convenuti ad estinguere l'ipoteca giudiziale n. 30917 del 14.12.94 iscritta per la somma di lire 182.000.000 dal Credito Italiano s.p.a. sul fondo sito in Carbonara di Nola, (…), dell'estensione di are 49 e centiare 7;

2.  condanna i convenuti al pagamento delle spese di giudizio, che si liquidano in complessive lire 5.850.000, di cui lire 3.500.000 per onorario, lire 2.000.000 per diritti di procuratore e lire 350.000 per spese.

Così deciso in Nola l'11.7.00.

Il giudice unico

(Dott. Ciro Caccaviello)

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