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Giurisprudenza civile
LOCAZIONE AD USO ABITATIVO -
LICENZA PER FINITA LOCAZIONE
-Tribunale di Nola, sentenza del 15 novembre 2005, G.I. Dott. Raffaele
Califano-
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Licenza per finita locazione:
locazione ad uso abitativo sorta sotto il vigore della legge 392
del 1978 - rinnovazione tacita successiva all'entrata in vigore della
legge 431 del 1998 - durata - quattro anni più quattro anni -
sussiste - diniego di rinnovo dopo i primi quattro anni - mediante disdetta
semplice - insufficienza - accoglimento della domanda subordinata con
riferimento alla scadenza successiva - condanna alle spese dell'attore.
Art. 2, comma 6°, legge n. 431 del 1998 - incostituzionalità
- nella parte in cui rinvia al 1° comma del medesimo articolo nella
sua interezza e non solo nella parte in cui dispone che il contratto,
di già stipulato, si rinnova di quattro anni - manifesta infondatezza.
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Le locazioni ad
uso abitativo sorte sotto il vigore della legge n. 392 del 1978 che
si sono rinnovate tacitamente successivamente all'entrata in vigore
della legge n. 431 del 1998 hanno la durata di quattro anni più
quattro come sancito dal 1° comma dell'art. 2 della nuova legge,
giusta il rinvio al medesimo operato dal comma 6° dello stesso articolo.
Dopo la prima scadenza il locatore non è nel potere di denegare
il rinnovo del contratto per gli ulteriori quattro anni mediante disdetta
semplice, che non faccia, cioè, riferimento ai motivi specifici
ed espressi di cui all'art. 3 della legge n. 431 del 1998.
È manifestamente
infondata la questione di illegittimità costituzionale del comma
6° dell'art. 2 della legge n. 431 del 1998 nella parte in cui, rinviando
al 1° comma dello stesso articolo nella sua interezza, comporta
per le locazioni sorte sotto il vigore della legge n. 392 del 1978,
rinnovatesi tacitamente dopo l'entrata in vigore della nuova legge,
una durata, nel complesso, pari ad otto anni (anni quattro più
quattro), atteso: che tale effetto è conseguenza della volontà
delle parti e non di imposizione autoritativa, le quali ben avrebbero
potuto evitarlo denegando la rinnovazione del rapporto alla prima scadenza
successiva alla entrata in vigore della riforma; che la maggiore stabilità
del contratto è stata bilanciata dalla definitiva liberalizzazione
del canone; che la rinnovazione tacita del contratto, per la sua intrinseca
natura negoziale, non autorizza, nel ripristinato regime di piena liberalizzazione
del canone, a sostenere che il canone lasciato invariato dalle parti
sia il frutto di un'imposizione legislativa, anziché quello voluto
e nuovamente prescelto dalle medesime.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NOLA - SECONDA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Raffaele Califano,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5591 del ruolo generale degli affari
contenziosi dell'anno 2004 e avente ad oggetto: licenza per finita locazione;
vertente
TRA
TIZIA e CAIO, domiciliati e rappresentati come in atti - attori-
E
SEMPRONIO, domiciliato e rappresentato come in atti -convenuto-
CONCLUSIONI
Gli attori hanno chiesto dichiarasi risolto il contratto di locazione
alla data del 3 febbraio 2005, ovvero alla diversa data che risulterà
dagli atti, e condannarsi l'intimato al rilascio dell'immobile libero
da persone e cose.
Il convenuto ha chiesto rigettarsi la domanda.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 18 giugno 2004, TIZIA e CAIO hanno
intimato licenza per finita locazione a SEMPRONIO e lo hanno convenuto
in giudizio per la convalida.
Hanno dedotto:
- che avevano concesso in locazione, per uso abitativo, al convenuto
l'immobile sito in Cercola, alla via ……;
- che la locazione sarebbe andata a scadere il 3 febbraio 2005;
- che avevano intimato regolare disdetta per la data indicata;
- che era loro intenzione di rientrare nella disponibilità dell'immobile.
Tanto rappresentato, hanno chiesto convalidarsi la licenza, ovvero,
per il caso di opposizione - previo ordine di rilascio provvisorio dell'immobile
-, dichiararsi la risoluzione del contratto per finita locazione, alla
data suddetta, ovvero, in via subordinata, alla diversa data che sarebbe
risultata asseverata dagli atti e condannarsi il convenuto al rilascio
definitivo del bene.
Il conduttore si è costituito, si è opposto alla convalida
ed ha chiesto il rigetto della domanda.
In particolare, ha dedotto:
- che la locazione, di durata quadriennale, iniziata il 4 febbraio 1997,
si era rinnovata il 4 febbraio 2001 sotto il vigore della nuova legge
sulle locazioni abitative e dunque per altri anni quattro più
quattro, salvo disdetta motivata dopo il primo quadriennio, come sancito
dalla disciplina transitoria;
- che la disdetta inviatagli dai locatori era semplice e non motivata
e quindi invalida.
Denegato il rilascio provvisorio dell'immobile, la causa, previo mutamento
del rito, è proseguita nel merito.
All'odierna udienza, precisate dalle parti le conclusioni, per come
innanzi riportate, e svoltasi la discussione orale della causa, questo
giudice ha - ex art. 281 sexies e 429 c.p.c. - pronunciato la presente
sentenza, dandone lettura in pubblica udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti sono pacifici in causa.
Punto controverso è il tenore della disciplina transitoria sancita
dalla nuova legge sulle locazioni abitative, la n. 431 del 1998, entrata
in vigore il 30 dicembre 1998.
Di tale provvedimento normativo, a riguardo, vengono in rilievo: il
1° comma dell'art. 1, che riafferma il generale principio di irretroattività
della legge, stabilito dall'art. 11, delle preleggi, nel senso che la
stipula ed il rinnovo dei contratti devono avvenire ai sensi del seguente
art. 2 solo successivamente alla data di entrata in vigore della nuova
legge; il 5° comma dell'art. 14, che completando il regime di successione
della legge nel tempo, statuisce che ai contratti per la loro intera
durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della nuova
legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative
in materia di locazione vigenti prima di tale data; ma, soprattutto
il 6° ed il 1° comma dell'art. 2.
Il primo prevede che "I contratti di locazione stipulati prima
dell'entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente
sono disciplinati dal comma 1° del presente articolo".
Il secondo, sotto la rubrica dell'articolo "Modalità di
stipula e di rinnovo dei contratti di locazione", testualmente
dispone: "Le parti possono stipulare contratti di locazione di
durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono
rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui
il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso
le opere di cui all'art. 3 ovvero vendere l'immobile alle condizioni
e con le modalità di cui al medesimo articolo. Alla seconda scadenza
del contratto ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura
per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto,
... ".
Dalla disciplina normativa traspare evidente l'intento del legislatore
di uniformare al più presto, sebbene non prima della scadenza
dei rapporti successiva all'entrata in vigore della nuova legge, la
disciplina di tutte le locazioni abitative in corso, originariamente
soggette alla legge 392 del 1978 ovvero alla legge 359 del 1992.
Ed è logico e naturale che questa uniformazione sia stata perseguita
nel segno del nuovo modello ordinario, ormai tipo base della locazione
abitativa, strutturato su una durata iniziale di otto anni, e quindi
connotato da un'accentuata stabilità; valore apprezzabile in
sé, ma, che bilancia anche la ristabilita libertà di definizione
del canone.
Né l'uniformazione dei rapporti in essere è conseguita
a discapito della volontà delle parti o con sostituzione a questa
della voluntas legis. Ed invero, la sovrascrittura della nuova regolamentazione
normativa alla vecchia per i rapporti sorti sotto quest'ultima non avviene
nelle forme di un effetto coercitivo, ineludibile ed a sorpresa, ma
viene rimessa proprio alla volontà manifestata in tal senso dalle
parti, sia pure nelle forme dei comportamenti concludenti tipizzati.
Ed invero, il comma 6° dell'art. 2 subordina la conformazione delle
preesistenti locazioni alla nuova disciplina ai due fatti concludenti
tipici della rinnovazione tacita dei contratti a prestazione continuata
o periodica, modalità negoziale, d'altronde, da tempo in uso
in tema di locazione di immobili, e, più precisamente, alla continuazione
della detenzione dell'immobile da parte del conduttore ed alla mancata
disdetta (comunicata nella modalità e nel termine di cui all'art.
3 della legge n. 392 del 1978, essendo detta legge, sia pure per l'ultima
volta, ancora applicabile al rapporto in essere, in forza del comma
5° dell'art. 14 delle legge 431 del 1998) del rapporto da parte
del locatore, ossia alla mancata manifestazione di volontà contraria
da parte del locatore, vale a dire alla rinnovazione tacita del rapporto
locativo; rinnovazione tacita che, lo si ripete, è tipica del
rapporto locativo, da decenni.
Né la norma in esame ostacola in alcun modo la eventuale volontà
delle parti di addivenire ad una formale ri-contrattazione del precedente
accordo, pervenendo a nuove condizioni, comunque nei limiti delineati
dai commi 1° e 3° dell'art. 2.
Tuttavia, in mancanza di tempestiva disdetta e, di conseguenza, di avvio
di ri-contrattazione del pregresso rapporto, e dunque di rinnovazione
tacita di quest'ultimo, non è ermeneuticamente corretto limitare
il rinvio operato dal 6 comma al 1° comma solo a parte di quest'ultima
disposizione.
La lettera della legge non è in tal senso, e, le obiezioni mosse
all'interpretazione rispettosa di tale lettera non hanno immesso nel
dibattito argomenti agevolmente sussumibili sotto altri parametri interpretativi
abilitati a portare ad una lettura della norma rispettosa dei canoni
ermeneutici accolti dal nostro ordinamento.
In altri termini, gli argomenti avanzati dai sostenitori della parzialità
del rinvio non sono tali da supportare una interpretazione "sistematica"
del combinato disposto in esame, diversa da quella che traspare di primo
acchito dalla lettera della legge.
Così non può condividersi l'argomento secondo il quale
al locatore sarebbe imposta una durata più lunga (quattro anni
più quattro) del rapporto; peraltro senza che ne riceva una qualche
contropartita.
Ed infatti, come innanzi precisato, la conformazione alla nuova disciplina
del preesistente rapporto è conseguenza non di una imposizione
autoritativa del legislatore, sibbene della rinnovazione tacita (ma
pur sempre di natura negoziale) del rapporto, che entrambe le parti
e segnatamente il locatore, ben erano in potere di impedire; così
impedendo altresì che la locazione subisse la conformazione prevista
dalla nuova legge.
Maggior pregio non può riconoscersi neppure all'argomento che
fonda sulla mancanza di contropartita.
Ed invero, la contropartita prevista dalla legge è il canone
non più vincolato, il canone libero e di mercato.
Orbene, il significato obiettivo socialmente rilevante che assume il
comportamento negoziale del locatore consistente nella mancata opposizione
alla rinnovazione del rapporto, in un quadro ordinamentale che ha reintrodotto
la libera determinazione del canone, non può essere altro che
il seguente: il locatore ha ritenuto ancora congruo e per lui conveniente
il canone concordato in precedenza.
D'altronde, stante il tenore letterale della norma, gli argomenti esaminati,
ove in ipotesi ritenuti fondati, potrebbero portare ad una dichiarazione
d'incostituzionalità della norma primaria da parte del "giudice
delle leggi", non certo alla "correzione" della norma
di legge da parte del giudice del merito della causa.
Ad ogni modo, il fatto che non possa parlarsi di imposizione eteronoma
della maggiore durata del rapporto pregresso e la circostanza che la
legge ha controbilanciato la stessa con la definitiva liberalizzazione
del canone, esclude che possano intravedersi i profili di incostituzionalità
della disciplina in esame paventati da alcuni ed in parte introdotti
nel presente giudizio dagli attori.
Di conseguenza, le relative questioni sono da giudicare manifestamente
infondate.
Conferma se ne rinviene in quanto si passa ad osservare.
Ed invero, la problematica della ri-conformazione a nuova disciplina
di rapporti contrattuali di durata in corso al momento dell'entrata
in vigore di una nuova legge non è nuova. Essa si è di
già posta, proprio con riferimento alle locazioni, al momento
dell'entrata in vigore della legge n. 392 del 1978; e precisamente con
riferimento alle locazioni ad uso non abitativo pregresse e rinnovatesi
tacitamente ex art. 1597 c.c. una volta scaduti i termini stabiliti
dagli artt. 67 e 71 della legge.
Allora, la nuova normativa nulla di specifico prevedeva per le rinnovazioni
di tali rapporti.
Di particolare significato è, perciò, che alla soluzione
prescelta con la recente riforma dal legislatore, in precedenza fosse
addivenuta la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, la quale
ebbe a fissare il seguente principio: "In tema di locazioni di
immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo in corso al momento
dell'entrata in vigore della legge 392 del 1978, ove alla cessazione
del rapporto per scadenza dei termini stabiliti negli artt. 67 e 71
... il giudice ravvisi una rinnovazione tacita del contratto a norma
dell'art. 1597 c.c., la nuova locazione rimane soggetta alla disciplina
di cui agli artt. 27, 28 e 29 della citata legge e, quindi, ha durata
di sei anni con rinnovo alla prima scadenza per altri sei anni ove il
locatore non eserciti la facoltà di diniego di rinnovazione per
uno dei motivi di cui al citato art. 29" (v. Cass. 2.11.1998, n.
10929; Cass. 19.12.1996, n. 11365; Cass. 24.9.1996, n. 8442; Cass. 20.2.1996,
n. 1318 e Cass. 26.1.1995, n. 930).
Da tutto quanto detto si evince che la domanda di risoluzione del contratto
per finita locazione alla data del 3 febbraio 2005 è infondata.
Fondata e da accogliere è quella subordinata, che fa riferimento
alla scadenza successiva, la seconda, ossia alla data del 3 febbraio
2009.
Dalla fondatezza di questa seconda domanda discende quella della conseguenziale
domanda di condanna al rilascio dell'immobile.
Attese le ragioni per le quali viene disposto il rilascio e le condizioni
del conduttore e dei locatori, quali emergono dagli atti (gli attori
sono aventi causa dell'originario locatore e sono meri conduttori dell'immobile
nel quale allo stato abitano), la esecuzione della condanna va fissata
al 18 febbraio 2009.
Le spese del giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza,
che nella sostanza è degli attori. Delle stesse va disposta la
distrazione ex art. 93 c.p.c. a favore del difensore del convenuto,
il quale ha dichiarato di averne fatto anticipo.
P.Q.M.
Il Tribunale di Nola, seconda sezione civile, definitivamente pronunziando,
ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto, per finita locazione, alla
data del 3 febbraio 2009;
2) condanna il convenuto a rilasciare l'immobile libero da persone e
cose;
3) fissa per la esecuzione del rilascio la data del 18 febbraio 2009,
ore 9.00;
4) condanna gli attori al pagamento, in favore del convenuto e per esso
del suo difensore antistatario avvocato Xxx, delle spese del giudizio
che si liquidano in complessivi euro 1.380,00, di cui euro 700,00 per
diritti di procuratore ed euro 30,00 per spese, oltre spese generali,
i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Nola, all'udienza del 15 novembre 2005.
La presente sentenza - ex art. 281 sexies c.p.c. - si allega al verbale
dell'odierna udienza e di esso costituirà parte integrante.
Il giudice
Dott. Raffaele Califano
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