LA DISCIPLINA DEI PARCHEGGI OBBLIGATORI - Cassazione n. 4264 del 2006 - Dott. Mario Scarpa

Arriva all’esame della Cassazione la nuova legge 246 del 28 novembre 2005 – “semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005” – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 280 del 1 dicembre 2005 - la quale, in materia di parcheggi obbligatori, per effetto dell’art. 12, comma 9, ha escluso la sussistenza di vincoli pertinenziali fra i posti auto realizzati ai sensi dell’art. 18 della c.d. Legge Ponte (L. 765/1967), e le relative unità abitative immobiliari. Tale norma avrebbe dovuto porre fine alla spinosa questione della regolamentazione giuridica degli spazi riservati a parcheggio negli edifici condominiali; tematica questa che, da ormai quattro decenni, costituiva oggetto di un accesa contrapposizione tra dottrina e giurisprudenza.
Prima di delineare la fattispecie oggetto della sentenza annotata, appare opportuno, pertanto, soffermarsi ad analizzare, seppur brevemente, i passaggi più significativi della evoluzione normativa e giurisprudenziale in materia e il loro relativo iter argomentativo.

La disciplina dei parcheggi obbligatori (o parcheggi “Ponte”)

L’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge-Ponte, dal momento che doveva realizzare una sorte di “ponte” di passaggio verso una nuova regolamentazione del settore urbanistico) aveva inserito l’articolo 41-sexies nella legge urbanistica del 1942, n. 1150, del seguente tenore: “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti (successivamente ridotti a dieci dall’art. 2, comma 2, della legge n. 122/1989) metri cubi di costruzione”[1].
I parcheggi ponte sono posti auto obbligatori, nel senso che ne viene imposta la creazione unitamente alla costruzione autorizzata, escludendosi, in caso di inosservanza, la possibilità di ottenere la concessione a costruire (ora permesso di costruire, come previsto dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, c.d. Testo Unico) da parte dell’Amministrazione pubblica, la quale, infatti, “non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate dalle aree anzidette, costituendo l’osservanza della norma in esame condizione di legittimità della concessione stessa”[2].
Riguardo a tali spazi destinati a parcheggio il dibattito nasceva da due contrapposte interpretazioni della norma[3].
La dottrina riteneva che l’art. 41-sexies L. 1142/42 non creava un vincolo di servizio necessario tra le aree destinate a parcheggi privati e le relative unità abitative: tale norma, si sarebbe in sostanza limitata a porre uno standard urbanistico per regolamentare l’attività di costruzione, stabilendo quanta parte dell’edificio o della sua area di pertinenza dovesse essere destinata a parcheggio[4]. La ratio di tale interpretazione risiedeva nel presunto contenuto esclusivamente pubblicistico della norma. Tale disposizione, infatti, (come tutta la normativa riguardante gli spazi destinati a parcheggio) sarebbe nata esclusivamente per rimediare all’incremento dei veicoli a motore e sui conseguenti problemi di viabilità e di traffico cittadino. L’esigenza di corredare le nuove costruzioni di idonei spazi a parcheggio, quindi, avrebbe avuto soltanto l’intento “urbanistico” di evitare che l’accumulo di vetture in sosta nelle strade costituisse ostacolo alla circolazione dei veicoli[5]. Da ciò si riteneva che la norma imponesse unicamente il rispetto, soprattutto nella fase di realizzazione della costruzione, della destinazione “obiettiva” a parcheggio, in quanto tale vincolo di servizio avrebbe avuto rilievo solo nei rapporti fra la pubblica amministrazione ed i privati ai fini del rilascio della concessione, mentre non ne avrebbe avuto affatto né nei rapporti interprivatistici né a maggior ragione nella circolazione di questi beni. Doveva, pertanto, ritenersi ininfluente se il parcheggio veniva utilizzato dai condomini del fabbricato oppure da terzi non condomini: quello che statuiva la legge era che quegli spazi venissero utilizzati come parcheggi. Conseguenza immediata di tale ricostruzione era che il proprietario-costruttore, all’atto della cessione dei singoli appartamenti, avesse la più ampia facoltà di riservarsi la proprietà del posto-macchina, ovvero di cederla a soggetti diversi dai proprietari delle unità abitative dal momento che tale destinazione non dava luogo a nessun vincolo di inalienabilità.
Siffatta impostazione dottrinaria non trovava accoglimento in giurisprudenza dove, invece, prevaleva la convinzione che gli spazi di parcheggio fossero destinati all’uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano la costruzione o a essa abitualmente accedono. Con il passare del tempo (e delle pronunce) si cercò di dimostrare che la norma, di cui all’art. 41-sexies, dovesse ritenersi applicabile anche ai rapporti giusprivatistici, riflettendosi in qualche modo anche nella negoziazione dei posti auto (tale negoziazione, infatti, appariva lo strumento principale per mutare la destinazione del bene); e che il presunto interesse generale protetto dalla norma non riguardasse i problemi di viabilità in generale, bensì questi stessi problemi connessi all’utilizzo dei posti auto interni ad un fabbricato. Per queste ragioni la giurisprudenza, allo scopo di tutelare l’esigenza che sta alla base dei parcheggi Ponte, sia nella fase realizzativa del posto auto, ma soprattutto nella fase successiva alla sua realizzazione, ha ritenuto indispensabile evitare che lo spazio a parcheggio, nato come tale, perdesse nel tempo la sua destinazione originaria, e collegare, di conseguenza, anche la sua circolazione giuridica allo scopo cui lo stesso era preordinato. Tale vincolo di servizio, inteso soprattutto come limitazione legale della proprietà privata, rendeva incompatibile, pertanto, qualsiasi convenzione ne prevedesse l’elusione.
La giurisprudenza era unanime su questo punto[6]. Le divergenze riguardavano esclusivamente la qualificazione giuridica da dare al rapporto fabbricato-posto auto. In numerosi interventi la Cassazione era ricorsa ora alla categoria delle parti comuni dell’edificio, ora all’istituto della servitù, ora a quello della pertinenza, ora alla formula generica del diritto reale d’uso, a seconda delle fattispecie esaminate nella pratica.
Questi primi dubbi interpretativi furono risolti dalle Sezioni Unite che, con sentenza 17 dicembre 1984, n. 6602[7], confermarono la linea seguita dalla quasi unanime giurisprudenza precedente. In questa sede fu precisato il carattere imperativo ed inderogabile della norma, che come tale aveva imposto un vincolo permanente di destinazione a parcheggio di un’area proporzionale alla volumetria dell’edificio. La Corte confermò anche la diretta applicabilità di tale disciplina ai rapporti privatistici: tale vincolo di servizio doveva considerarsi anche quale vincolo di indisponibilità, con la conseguente nullità, all’atto della cessione di appartamenti, delle clausole di esclusione del trasferimento dei diritti relativi all’area di parcheggio. La ratio della normativa di cui alla Legge 765/67 veniva individuata nella finalità che presso tutti gli edifici si realizzassero delle aree destinate a parcheggio e che queste aree fossero assoggettate ad un diritto reale d’uso in favore dei proprietari delle singole unità abitative. Così allorquando un costruttore, all’atto della cessione delle unità immobiliari, volesse riservarsi la piena proprietà delle aree destinate, tale vincolo reale si sarebbe trasferito ope legis agli acquirenti stessi degli immobili, indipendentemente dal trasferimento stesso, e contro pagamento di un corrispettivo[8].
Per porre fine a tali contrasti si rese necessario anche un nuovo intervento normativo. La c.d. legge sul condono edilizio (Legge 28 febbraio 1985, n. 47), infatti, all’art 26, precisò che: “gli spazi di cui all’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 codice civile”.
La norma richiamava espressamente l’art. 818 c.c. il quale al secondo comma, statuisce: “Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici”.
Paradossalmente, sebbene la chiarezza della norma sembrasse evidente, le perplessità aumentarono e le intenzioni del legislatore furono quasi totalmente smentite. Sia dottrina che giurisprudenza si divisero ancora sul significato di questa disposizione.
Da un lato la dottrina quasi unanime, contrastando apertamente l’opinione che era maturata con il tempo nella giurisprudenza della Cassazione, rilevandone le incongruenze e soprattutto le conseguenze pratiche indesiderate (e indesiderabili), contestava la presunta trasformazione del vincolo di destinazione imposto dalla legge Ponte in un “pregnante vincolo di inalienabilità”, e ribadiva che l’art. 18 della legge n. 765/1967 (alla stregua dell’interpretazione autentica fornita dall’art. 26 della legge n. 47/1985) consentiva sempre ad un privato costruttore di riservare per sé, o negoziare, i posti-auto in maniera autonoma ed indipendente rispetto ad i contratti di compravendita dei singoli appartamenti. Le intenzioni del legislatore apparivano chiare: la norma avrebbe dovuto avere la finalità non tanto di qualificare la natura giuridica del rapporto fra posto auto e fabbricato, quanto di rendere applicabile, attraverso il richiamo delle disposizioni codicistiche sulle pertinenze, l’art. 818, comma 2, dirimendo il precedente contrasto interpretativo. Tale argomentazione si ricavava anche dai lavori preparatori della suindicata normativa, dove risultava che tale norma dovesse appunto porre fine all’accesa contesa interpretativa, tant’è vero che l’originale art. 21 del disegno di legge governativo recava la rubrica “interpretazione autentica” [9].
Tuttavia la giurisprudenza non rinunciava alle sue argomentazioni, probabilmente anche perché, in effetti, la legislazione successiva mostrava di essere sempre indirizzata nel senso del divieto di cessione separata degli spazi di parcheggio dalle unità immobiliari di cui costituiscono pertinenza, come emerge con chiarezza dalla legge 122 del 24 marzo 1989[10] (c.d. “legge Tognoli” dal nome del proponente, allora Ministro dei lavori pubblici), che prevedeva espressamente la nullità degli atti di cessione dei posti auto (relativi, però, ad edifici già esistenti) separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale[11]. Con una sentenza a Sezioni Unite del 1989[12], comunque, la Corte Suprema sostenne che la legge 47/85 si era limitata solo a prendere posizione sul problema della qualificazione giuridica da dare al rapporto spazio a parcheggio-costruzione, qualificandolo bensì come pertinenza, ma, malgrado il richiamo all’art. 818 c.c., pertinenza inscindibile. La Cassazione confermava che la norma di cui all’art. 41-sexies poneva un vincolo pubblicistico di destinazione (di natura reale[13] ed inderogabile, non usucapibile da terzi[14], e nascente, non per clausola patrizia, ma ope legis, di modo che tale destinazione si trasferisse automaticamente con l’unità abitativa), e ne confermava l’estensione ai rapporti intersoggettivi privatistici. Riguardo al carattere della norma la Corte notava, testualmente, che “l’art. 26 ha una limitata funzione interpretativa, ad esplicitazione testuale di un principio giuridico che, come quello della negoziabilità delle aree, doveva ritenersi già acquisito all’ordinamento, con l’unico limite della permanenza del vincolo reale di destinazione che la nuova norma ha lasciato inalterato (…). In effetti (…) la preoccupazione di sottrarre l’assetto proprietario delle aree in questione al regime vincolistico traspare dagli atti dell’iter parlamentare, ma trattasi, palesemente, di un atteggiamento personale di taluno dei conditores, mai esplicitato nel concreto contenuto della norma e contraddetto, del resto, dal testuale rinvio all’art. 18 della legge n. 765 del 1967 che il vincolo stabilisce”. La Corte, inoltre, ribadiva che tale vincolo avesse operato nel senso di impedire ai privati, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, di derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte degli utilizzatori: in altri termini sarebbe stato consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accessorium sequitur principale solo relativamente alla proprietà dell’area destinata, ma non per quanto riguardava l’uso della stessa. Pertanto sul piano pratico (dove, complessivamente, tale soluzione comportava conseguenze non di poco momento) per il proprietario costruttore veniva esclusa non la possibilità di disporre delle aree di parcheggio, ma solo l’alienazione della piena proprietà di essa, che avrebbe intaccato il diritto reale d’uso riservato in favore del titolare dell’unità abitativa. Di conseguenza, aggiungeva la Corte, i contratti di vendita elusivi del vincolo di destinazione dovevano ritenersi parzialmente nulli, ossia solo nella parte in cui avessero sottratto l’area medesima alla sua destinazione inderogabile, con la conseguente sostituzione di diritto di tali clausole invalide con la norma imperativa, ex artt. 1418-1419 c.c.[15], e con il conseguente riequilibrio del sinallagma contrattuale attraverso l’obbligo dell’acquirente di pagare una maggiorazione secondo equità (anche d’ufficio) del prezzo di vendita calcolato sul valore del solo appartamento[16].
Quest’orientamento della giurisprudenza non fu mai ritoccato e col tempo si consolidò con tutte le successive pronunce della Cassazione[17].
Nulla cambiò neanche quando fu emanato il c.d. Testo Unico dell’edilizia, D. P. R. 6 giugno 2001, n. 380, che recepì tutta la normativa in materia e nelle disposizioni finali, all’art. 136, previde l’abrogazione, dal momento della sua entrata in vigore, soltanto della disciplina contenuta nell’art. 41-quinquies della L. 1150/42, ad esclusione dei commi 6, 8, 9, e quella dell’art. 26 della L. 47/85, che nella prima parte disciplinava l’istituto dell’autorizzazione edilizia.

Legge n. 246/05 e regime transitorio

Certamente più radicale è stato, invece, l’intervento della norma contenuta nell’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 – “Semplificazione e riassetto normativo per l’anno 2005” [18]– il quale aggiungendo un secondo comma all’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ha stabilito quanto segue: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”[19].
La norma, anche nella sua interpretazione teleologica, è chiarissima e sembra dettata proprio in netta contrapposizione rispetto a tutti gli aspetti sulla base dei quali la giurisprudenza della Suprema Corte aveva in precedenza fondato le proprie conclusioni. Anzi, la nuova disposizione sembra proprio riprendere quello che era l’obiettivo prefissato dalla legge Ponte (almeno secondo quella che è la sua formulazione letterale), vale a dire di imporre ai costruttori di unità immobiliari soltanto l’obbligo di realizzare adeguati spazi di parcheggio attraverso una norma legislativa, norma che invece per anni è stata interpretata dalla Cassazione come imposizione di un vincolo soggettivo di destinazione fra le unità immobiliari e gli spazi di parcheggio (vincolo che così ne impediva la circolazione libera). La formulazione della norma, in questo senso, è molto significativa: prima viene negata l’insorgenza del diritto reale soggettivo, su cui proprio la tesi della Cassazione faceva perno; mentre nella seconda parte la norma ne afferma in positivo il necessario corollario, ripetutamente contestato dalla Corte stessa. La riforma legislativa, pertanto, non sembra aver aggiunto qualcosa che la disposizione precedente non statuiva, ma ne ha soltanto precisato gli effetti.
A parte il problema letterale, non v’è dubbio che il legislatore abbia manifestato la volontà di escludere il presunto (dalla giurisprudenza) automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono, e che possano essere commercializzati liberamente. Nonostante debba ritenersi inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell'art. 41-sexies), cui come detto è subordinata la concessione del permesso di costruire[20], dall’entrata in vigore di questa legge, al contrario, non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti del relativo stabile; in pratica, pertanto, dal 16 dicembre 2006 (giorno di entrata in vigore della normativa) un costruttore potrà riservarsi la proprietà delle predette aree, per poi, ferma restando la relativa destinazione urbanistica, eventualmente cederle agli stessi abitanti del fabbricato o a terzi non facenti parte del condominio, il tutto separatamente dall’immobile cui ineriscono; una volta, poi, sciolto definitivamente il legame pertinenziale tra posto auto e appartamento, il proprietario di quest’ultimo – al pari del costruttore-proprietario originario dell’intero edificio – potrà disporne, nei successivi trasferimenti, senza essere obbligato a vendere al suo avente causa anche il primo[21].
Nonostante il tenore, apparentemente cristallino, della norma, un contrasto di opinioni si è comunque sollevato, questa volta al fine di individuare il regime transitorio dei parcheggi già realizzati nel sistema previdente. L’attuale novella legislativa, infatti, eliminando totalmente ogni vincolo su tali spazi di parcheggio e rendendone libera la commerciabilità, ha lasciato comunque aperti degli interrogativi sulle situazioni pregresse, quelle cioè che per rispettare il vincolo a parcheggio scaturente dalla legge Ponte si allineavano alla ricostruzione giurisprudenziale consolidatasi negli anni.
Si trattava sostanzialmente di stabilire se la norma di cui all’art. 12, comma 9, della legge di semplificazione costituisse norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva), applicabile, quindi, anche a situazioni antecedenti o si trattasse di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro[22].
Questione, per la verità, di non poco momento.
In relazione alle costruzioni e ai relativi parcheggi realizzati prima del 16 dicembre 2005 (giorno di entrata in vigore della normativa), infatti, possono essersi verificate in concreto diverse fattispecie: l'unità immobiliare può non essere stata ancora venduta dal costruttore; può essere stata venduta dal costruttore unitamente al parcheggio; o, ancora, essere stata venduta separatamente dal parcheggio rimasto in proprietà del costruttore, che nel contratto ha ceduto il diritto d`uso al proprietario dell'unità principale; può essere stata venduta separatamente dal parcheggio rimasto in proprietà del costruttore e nel contratto non è stata menzionata la cessione del diritto d`uso al proprietario dell'unità principale o, infine, l’unità immobiliare può essere stata venduta separatamente dal parcheggio rimasto in proprietà del costruttore, senza richiamare, nel contratto, la cessione del diritto d`uso, la cui sussistenza, però, è stata accertata con sentenza passata in giudicato.
Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi anche tutte le ipotesi sopra prospettate), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento. In tal modo tutti i parcheggi Ponte già realizzati in passato verrebbero sottratti a qualunque tipo di vincolo concernente la sua circolazione. In verità contro questa interpretazione, come giustamente sottolineato[23], si solleverebbero degli evidenti problemi di incostituzionalità: la legge avrebbe previsto, in buona sostanza, una sorta di espropriazione generalizzata e senza indennizzo di un diritto, già acquisito da un privato in forza di un titolo, contrattuale o giudiziale, e dietro corrispettivo, con evidente violazione dell’art. 43, comma 3, della Costituzione.
Accogliendo, al contrario, la tesi del carattere innovativo della norma, seguita anche dai primi commentatori della riforma[24], occorre fare delle distinzioni. Nei primi due casi non si porrebbe nessun problema transitorio[25]: il diritto reale d’uso che, secondo la giurisprudenza consolidatasi, spetta al proprietario del bene principale sul parcheggio che venga alienato separatamente, si costituiva ope legis all’atto dell’alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale; pertanto, prima di tale momento nessun diritto d’uso può dirsi venuto in essere[26]. Il costruttore nel primo caso e il proprietario dell'unità immobiliare nel secondo, possono cedere liberamente il parcheggio. Nelle altre fattispecie, invece, ci si troverebbe di fronte ad un diritto reale già sorto, esplicitamente o implicitamente, e, pertanto, il parcheggio potrebbe essere alienato solo previo mantenimento del diritto d’uso a favore del proprietario dell’unità immobiliare. In questi casi la nuova norma non troverebbe applicazione. Come è facile notare, seguendo tale impostazione si aprirebbe la strada ad un inevitabile doppio regime di commercializzazione dei parcheggi ex art. 41 sexies L. 1150/1942, vincolato o libero, a seconda che prima dell'entrata in vigore della Legge 246/2005 sia sorto o meno un diritto d`uso sugli stessi[27].

L’intervento della Cassazione e l’applicazione della nuova legge

Di questo problema si è occupata, appunto, la pronuncia in epigrafe (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264[28]), con la quale la Cassazione si è espressa per la prima volta sulla nuova disciplina dei parcheggi privati e sul suo relativo regime transitorio[29].
Come autorevolmente previsto si è fatta attendere solo poche settimane, infatti, l’interpretazione offerta sul punto dalla giurisprudenza[30].
La fattispecie concreta arrivata all’esame della Suprema Corte può essere così inquadrata: in un condominio di edifici erano stati realizzati tanti posti auto Ponte quanti necessari per soddisfare ognuno dei condomini; in un atto di divisione del 1986, i posti auto riservati ai singoli condomini erano stati ridotti nella dimensione, mentre il posto auto riservato ad una società proprietaria di una parte degli immobili esistenti nel condominio era stato aumentato nel numero (la società disponeva di ben 10 posti auto). Per di più, all’atto di delimitazione effettiva dei singoli spazi di parcheggio, i vari posti auto erano stati ancor di più ridotti rispetto alla ripartizione contenuta nell’atto di divisione, allo scopo sempre di favorire la predetta società. Dai singoli viene avviata un’azione legale: i singoli posti macchina riservati ad essi attori, infatti, erano risultati del tutto inidonei ed insufficienti a permettere il parcheggio delle vetture di rispettiva proprietà. I condomini chiedevano che venisse dichiarata la nullità delle clausole relative alla ripartizione e distribuzione fra i condomini dei posti macchina nel cortile, e che, accertata la mancata corrispondenza tra l’attuale suddivisione dei posti macchina ed il piano di divisione materiale, la società ed il condominio, ognuno per quanto di sua competenza, venissero condannati ad adeguare la situazione di fatto e di diritto, in modo da garantire a ciascuno di essi attori la proprietà o il diritto reale d’uso su di un posto macchina proporzionato alla volumetria delle rispettive unità immobiliari. Il giudice sia di primo che di secondo grado dava ragione agli attori e invitava la società ad arretrare la propria zona riservata al parcheggio, ed il condominio a rimodellare concretamente i posti auto in modo da renderli coerenti con quanto deciso nell’atto di divisione predetto. Contro tale decisione la società, convenuta nel giudizio principale, proponeva ricorso per cassazione.
Nonostante l’esame della nuova disciplina, nell’ambito della sentenza della Suprema Corte, abbia un valore solo incidentale (non costituendo infatti l’oggetto principale della causa), è evidente che comunque la decisione riveste ugualmente un grande interesse per quanto riguarda la parte iniziale, che affronta approfonditamente la questione della natura e della sua presunta retroattività, dal momento che si tratta del principale problema che essa ha sollevato.
Orbene, la Corte, respingendo il ricorso della ricorrente, in prima istanza ha escluso il carattere interpretativo della norma all’art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando, subito dopo, che “la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari”[31].
La Cassazione, pertanto, si allinea all’opinione emersa in dottrina e accoglie la portata meramente innovativa della norma in esame.
Il disconoscimento della sua natura interpretativa discende, secondo la Corte, dalla mancanza di alcuni presupposti che, confermati anche dalla giurisprudenza costituzionale in materia, consistono in un’incertezza interpretativa circa una norma preesistente e nella consacrazione di una delle soluzioni che avrebbero potuto essere, o sono state, adottate dalla giurisprudenza; sono state richiamate, in tal senso, le decisioni della Corte Costituzionale secondo cui il carattere interpretativo deve essere riconosciuto a quelle norme che hanno il fine obiettivo di chiarire il senso di norme preesistenti oppure di escludere uno dei sensi fra quelli ritenuti ragionevolmente riconducibili alla disposizione interpretata, allo scopo di imporre a chi è tenuto ad applicarla un determinato significato normativo[32]. Secondo la Cassazione, simili condizioni non ricorrono, però, con riferimento all’art. 18, della c.d. legge Ponte, dal momento che da oltre un ventennio la giurisprudenza della Suprema Corte si è consolidata nel senso che, nel caso di riserva della proprietà degli spazi di parcheggio da parte del costruttore-venditore a favore degli acquirenti, sorge per legge un diritto reale d’uso. Nel nostro caso, pertanto, non incidendo, la norma, su una interpretazione dubitativa, non si potrà avere l’effetto interpretativo.
Dopo avere escluso la natura interpretativa della legge, la Corte, successivamente, ne ha negato anche l’efficacia retroattiva, in quanto, oltre a non essere espressamente affermata, essa sarebbe in contrasto anche con la natura della legge stessa, dal momento che costituisce “un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”. La Corte ha poi ribadito che qualora si volesse ritenere che la nuova normativa fosse invece destinata a incidere sui diritti reali d’uso già sorti a favore degli acquirenti di unità immobiliari in base alla disciplina previgente, la stessa si presterebbe a seri rilievi di incostituzionalità in quanto tale norma opererebbe un esproprio senza indennizzo di un diritto ormai già entrato nel dominio giuridico di un privato.
Negandone la natura interpretativa e l’efficacia retroattiva, la Corte non ha ritenuto rilevante la nuova normativa nel giudizio esaminato, affermando che essa non potrebbe avere alcuna incidenza su di esso, anche (e soprattutto) perché l’originario costruttore-venditore non si era neppure riservato la proprietà degli spazi di parcheggio che poi i condomini si erano divisi.
La Corte, in sostanza, a buon diritto chiarisce che il comma 9 dell’art. 12, l. 246/05 è norma che non avendo portata interpretativa, è da considerare esclusivamente innovativa e, pertanto, di efficacia non retroattiva. Con riferimento alla sua irretroattività, ha ribadito, però, allo stesso tempo, il proprio convincimento assoluto con riferimento ai rapporti sorti prima dell’entrata in vigore della legge 28 novembre 2005, n. 246. In questa logica ha ritenuto, infatti, che, fino all’entrata in vigore della nuova legge, deve trovare applicazione, sì, la norma contenuta nel comma 1 dell’art. 41-sexies, ma secondo la consolidata opinione della giurisprudenza[33]. Pertanto, la legge in discorso, secondo l’opinione della Suprema Corte, non potendo incidere su diritti reali d`uso già sorti automaticamente in base alla disciplina previgente, opererebbe soltanto per gli spazi destinati a parcheggio relativi a costruzioni non ancora realizzate, o già realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
A tal proposito, per concludere, occorre sottolineare come la c.d. legge di semplificazione per il 2005, pur non potendo incidere sui diritti esistenti, come avvalorato anche dalla Cassazione, sembrerebbe aver determinato comunque una modifica significativa nel regime giuridico dei parcheggi obbligatori.
Nel sistema previdente si riteneva che il diritto d’uso legale sul parcheggio fosse attribuito soprattutto in ragione dell'interesse (urbanistico) ad evitare l'ingombro delle autovetture parcheggiate nelle pubbliche strade; la natura pubblicistica di tale interesse comportava la generale indisponibilità e quindi irrinunciabilità di tale diritto. Non vi è alcun dubbio che l’avere reso questi beni commerciabili come qualsiasi altro bene, ha in una certa misura ridotto la loro consistenza pubblicistica. La nuova norma, infatti, liberalizzando la circolazione dei parcheggi, sembrerebbe evidenziare una sorta di rinuncia da parte del legislatore alla rilevanza generale demandando la relativa problematica alla sfera degli interessi privatistici. Da ciò dovrebbe derivare che anche laddove continui ad operare la vecchia normativa e, quindi, nelle fattispecie in cui sono già sorti diritti d`uso sugli spazi a parcheggio, la loro sorte sarebbe rimessa alla volontà dei titolari, che potrebbero rinunciarvi, come è possibile fare in generale con i diritti reali di godimento rispettando le relative formalità (art. 1350, comma 1, n 5 e art. 2643, comma 1, n. 5, c.c.)[34]. Pertanto, le parti che volessero alienare il parcheggio libero da diritti di terzi potrebbero – per ovviare a questa situazione di permanenza in alcuni casi dei vincoli pertinenziali e per rimediare ad un possibile problema di commerciabilità – predisporre le dovute cautele, come ad esempio la rinuncia del titolare del diritto stesso, espressamente dichiarata in atto.

Aversa, 10.11.2006

Dott. Mario Scarpa
(*) Praticante Avvocato, Foro di Santa Maria Capua Vetere (CE)
Dottorando di ricerca in Diritto Civile presso l'Università La Sapienza in Roma

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[1] Poco dopo seguiva una circolare del Ministero dei lavori pubblici, 28 ottobre 1967, n. 3210, la quale, agli artt. 8 e 9, precisava il significato degli spazi per parcheggio, stabilendo che dovevano intendersi tali gli spazi necessari tanto alla sosta quanto alla manovra e all’accesso dei veicoli, e che i parcheggi potevano essere ricavati nella stessa costruzione oppure in aree esterne oppure promiscuamente, nonché anche in aree che non formavano parte del lotto, purchè fossero asservite all’edificio con vincolo permanente di destinazione a parcheggio, a mezzo di atto da trascriversi a cura del proprietario.

[2] Così Cass., sez. II, 6 dicembre 1996, n. 10883, in Foro it., 1997, I, 468. Cfr. anche Cass. 3 luglio 1999, n. 6894, secondo la quale “l’art. 41-sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1152, introdotto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765, che sancisce la riserva nelle nuove costruzioni di appositi spazi per parcheggi, opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P. A., la quale non può autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, costituendo l’osservanza della norma condizione di legittimità della licenza (o concessione) di costruzione, e alla quale esclusivamente spetta l’accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della loro idoneità ad assicurare concretamente la prevista destinazione”.

[3] Per una conoscenza più approfondita del dibattito dottrinale fino all’emanazione della legge n. 47 del 1985, Cfr., tra gli altri, MATASSA, Circolazione “vincolata” delle aree a parcheggio, in Foro it., 1985, I, c. 710 (nota a Cass., Sez. Un., 17 dicembre 1984, n. 6602); SALIS, Il “posto macchina” nel condominio, in Riv. giur. edil., 1985, II, 245.

[4] Tale teoria fu denominata “tesi oggettiva” da BRIENZA, I Parcheggi privati nella “legge Tognoli”, in Box e posti macchina, Milano, 1990, 9, il quale la contrapponeva alla “teoria soggettiva totale” seguita dalla giurisprudenza. In questo senso in dottrina, seppur con diversità di argomentazioni, Cfr. MORELLO, Il problema dei parcheggi al servizio dei nuovi condomini, in Vita not., 1985, I, 518; IRTI, Riserva di spazi a parcheggi nelle nuove costruzioni (Parere ‘pro veritate’), in Giust. civ., 1983, 44; CABELLA PISU, I parcheggi condominiali sono sottratti alla disponibilità privata?, in Giur. it., 1982, I, 1, 52 (Cfr. anche Giur. it., 1981, I, 1, 462); ALPA, Destinazione delle aree adibite a ‘parcheggio’ e controllo degli atti di disposizione, in Giur. it., 1982, IV, 254; ALBAMONTE, Parcheggi e sistema urbano, Padova, 1990. Più recentemente Cfr. Ieva, Gli spazi destinati a parcheggio nella legge Tognoli e nella legge n. 765 del 1967: discipline e problematiche a confronto, in La disciplina degli spazi per parcheggio, a cura di Ieva, Milano, 1992, 65; Laurini – Malaguti – Santarcangelo, Gli spazi a parcheggio nella legge 6 agosto 1967 n. 765, in Studi e materiali, III, Milano, 1992, 105; Pallottino, La disciplina degli spazi per parcheggio nell’ambito della normativa urbanistica, in Disciplina degli spazi per parcheggi, a cura di Ieva, Milano, 1992, 53; FUSARO, Il vincolo a parcheggio e la circolazione dei posti auto, in Riv. dir. civ., 1993, 577; ID., <<Parcheggio>>, in Dig. civ. UTET, vol. XIII, 1995, 253; Tondo, Atti dispositivi di aree di parcheggio relative ad edifici urbani, in Foro It., 1995, V, 144; Luminoso, Spazi destinati a parcheggio, regime delle pertinenze e disciplina del condominio, in Riv. Not., 1990, 583; Id. Posti macchina e parcheggi, in I contratti del commercio, dell’industria e del mercato finanziario, Trattato diretto da Galgano, II, Torino, 1995, 2312; SANDULLI, I parcheggi: profili urbanistici e civilistici, in Riv. giur. edil., 1997, I, 175; Casu, I parcheggi obbligatori (o parcheggi “ponte”), in Riv. Not., 2001, 710; Id., I parcheggi nella contrattazione privata, in Notariato, 1998, 459; Ruotolo, Il regime dei posti auto “ponte” dopo il testo unico dell’edilizia e la legge Lunardi, studio CNN, n. 3659/B/2002 in Studi e materiali. Quaderni semestrali, 2002, 478; LA ROCCA, L’obbligo di riserva degli spazi per parcheggio nelle nuove costruzioni, in Arch. loc. e cond., 2003, 17; ANNUNZIATA, Parcheggi privati e pubblici nel diritto vigente, Padova, 2003. Da ultimo Cfr. MAGLIULO, La disciplina dei parcheggi alla luce del nuovo T. U. dell’edilizia, in Notariato, 2004, 528.

[5] Così CASU, I parcheggi obbligatori, cit.., 2001, 714.

[6] Soltanto inizialmente, una parte della giurisprudenza aveva escluso la sussistenza di un vincolo di natura soggettiva, che prescrivesse una utilizzazione del parcheggio solo da parte dei proprietari delle unità del fabbricato principale: Cfr. Cass. 16 novembre 1978, n. 5300, in Giust. civ., 1981, 1, I, 455, e Cass. 24 aprile 1981, n. 2452, in Foro it., 1982, I, 34.

[7] Cass., Sez. Un., 17 dicembre 1984, n. 6602, in Foro it., 1985, I, 710 con ampia nota di MATASSA, cit., e in Corriere giur., 1985, I, 290 con nota di CARBONE, e in Nuova giur. civ. comm., 1985, I, 318 con nota di ALPA, e in Giur. it., 1985, I, 1, 1057 con nota di ALIANELLO. Tale interpretazione è stata successivamente seguita, tra le altre, da Cass., 9 giugno 1987, n. 5036; Cass., 20 luglio 1987, n. 6365; Cass., 27 ottobre 1987, n. 7915; Cass., 6 maggio 1988, n. 3370; Pret. Roma, 29 ottobre 1985, in Foro it., 1986, 1461; Trib. Reggio Calabria, 21 dicembre 1985 n. 416, in Riv. not., 1986, 459; Trib. Cagliari, 10 febbraio 1986, in Riv. giur. sarda, 1987, 449 con nota di LUMINOSO; Trib. Napoli, 15 aprile 1988, in Giust. civ., 1988, I, 2716, con nota di DE TILLA.

[8] In tal senso, cfr. tra le tante: Cass. 1° giugno 1993 n. 6104, in Riv. giur. edil., 1994, I, 2739; Cass. 3 aprile 1998 n. 3422, in Giur. it., 1999, I,1, 729; Cass. 11 gennaio 2001, n. 341, in Riv. giur. edil., 2001, I, 345. Sull’ argomento si veda pure Cass. 5 aprile 2000 n. 4197, in Riv. not., 2000, II, 1174, con nota di CASU, In tema di parcheggi “ponte”, secondo cui “l’originario proprietario del fabbricato come può legittimamente riservarsi (o cedere a terzi) la proprietà delle aree di parcheggio che eccedono la misura ex lege destinata all’uso degli acquirenti o degli utilizzatori delle singole unità immobiliari, così il medesimo diritto può riservarsi (o essere ceduto) anche relativamente alle aree soggette al vincolo di destinazione, sempre e solo però a condizione che a detti acquirenti venga riconosciuto e garantito il diritto reale d’uso degli spazi destinati a parcheggio”. Anche su quest’ultimo argomento vi è stato un forte contrasto nella stessa giurisprudenza. Secondo un primo orientamento il rapporto pertinenziale ex lege fra spazio per parcheggio ed unità immobiliare si stabilisce solo fra il fabbricato e l’area minima prescritta dalla legge, mentre per la parte eccedente quella vincolata si ricade nel diritto comune (Cass. 21 febbraio 1996, n. 1327, in Foro it., 1996, I, 2110; conforme è Cass. 9 novembre 2001, n. 13857, in Contratti, 2002, 587, con nota di AVONDOLA); per l’orientamento contrario, il vincolo pubblicistico di destinazione deve ritenersi esteso all’intera superficie contemplata dalla concessione edilizia, anche quella eccedente la misura prescritta (Cass. 1 agosto 2001, n. 10459, in Foro it., Rep. 2002, voce Edilizia e urbanistica, n. 265 e in Vita not., 2001, 1317). A dirimere tale contrasto è intervenuta una recentissima pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite (Cass., Sez, Un., 15 giugno 2005, n. 12793, in Foro it., 2005, I, 3328, con nota di SCODITTI, e in Urban. e App., 2006, 3, 306 con nota di DE MARZO) della quale riportiamo la massima: “I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla misura minima richiesta dalla legge non sono soggetti al diritto reale d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio, sicchè l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente dall’atto di obbligo”. Tale indirizzo, riportato anche da CASU, op. ult. cit., fu anticipato da autorevole dottrina, Cfr. LUMINOSO, Posti-macchina e parcheggi tra disciplina pubblicistica e codice civile, in Contr. e impr. 1990, 104. Già secondo l’A., infatti, i parcheggi realizzati in eccesso rispetto alla superficie imposta dalla legge dovevano ritenersi soggetti alle regole del diritto comune contenute nel codice civile.

[9] Per tale opinione cfr. LUMINOSO, Posti-macchina e parcheggi tra disciplina pubblicistica e codice civile, cit., 75, il quale ritiene che una destinazione necessaria dei parcheggi all’uso dei soli abitanti di un fabbricato darebbe luogo ad inconvenienti sicuramente maggiori rispetto ai possibili vantaggi. ”Basti notare – ribadisce l’A. – che un tale asservimento finirebbe col tradursi in un acquisto coattivo del posto-auto per chiunque intendesse rendersi cessionario del solo appartamento, e in tal modo comporterebbe una limitazione tanto profonda quanto ingiustificata limitazione all’autonomia privata”. In tal senso anche D’AMICO, Il problema delle aree di parcheggio, in Riv. not., 1988, 1338; MORELLO, Il problema dei parcheggi al servizio dei nuovi condomini, in Vita not., 1985, 524; LEPRI, Sul regime degli spazi a parcheggio, in Giust. civ., 1986, I, 1480; VACCA, Le aree di parcheggio tra legislazione e giurisprudenza, in Temi romana, 1986, 30; DE SINNO, Gli spazi a parcheggio nella nuova disciplina legislativa, in Arch. giur. circ. e sin. strad., 1986, II, 1484; ALPA, Parcheggio, posteggio, posto-auto, in Contr. e impr., 1987, 594; IEVA – VASSALLI, Spazi destinati a parcheggio: brevi riflessioni alla luce della legge Tognoli, in Riv. Not., 1989, 368; PALLOTTINO, La disciplina degli spazi per parcheggio nell’ambito della disciplina urbanistica, in Disciplina degli spazi per parcheggio, cit., 1992, 53. Sottolinea, inoltre, TONDO, Atti dispositivi di aree di parcheggio relative ad edifici urbani, cit., 1995, 143, che la normativa introdotta dall’art. 26, comma 4, della legge 47, nello stabilire la natura del vincolo, avrebbe dovuto comportare la piena applicabilità delle norme sulle pertinenze, ivi compresa la disposizione del comma 2 dell’art. 818, che ammette la disponibilità “separata” del bene principale e della pertinenza, ferma restando la permanenza del vincolo urbanistico di destinazione a parcheggio. In giurisprudenza per questa tesi, Cfr. App. Cagliari, 14 ottobre 1987, in Riv. not., 1990, 741; App. Cagliari, 19 maggio 1988, in Riv. not., 1990, 742; Trib. Foggia, 15 gennaio 1986, in Giust. civ., 1987, I, 2115.

Non sono mancati, tuttavia, autori che sostenevano il carattere precettivo-innovativo dell’art. 26. Per questa tesi, la norma andava a modificare il testo precedente, nel senso che essa, applicando al posto auto il vincolo pertinenziale ed il relativo art. 818, comma 2, c.c., il quale consente che per disposizione negoziale tale vincolo possa essere eliminato, aveva finito per modificare l’art. 18 della legge Ponte, consentendo, fin dal momento della sua entrata in vigore, la libera circolazione degli spazi a parcheggio a favore di chiunque, anche di persona estranea alla costruzione asservita. Per questa tesi, Cfr. MATASSA, Note in margine alla nuova disciplina degli spazi per parcheggio condominiali, in Foro it., 1986, 1465; MARICONDA, Pertinenze, trasferimenti immobiliari, in Corriere giur., 1987, 670; ID., Nullità urbanistiche e disciplina generale del contratto nullo: la pretesa nullità relativa ai parcheggi, in Corriere giur., 1986, 858; REZZONICO, Spazi adibiti a parcheggio e autonomia negoziale privata, in Giust. civ., 1989, II, 316. Seguono questa teoria anche App. Bari 21 settembre 1985, con nota di BUQUICCHIO, La disciplina dei parcheggi nelle aree private urbane alla luce della legge n. 47 del 1985 e di recenti pronunce giurisdizionali, in Riv. giur. edil., 1986, I, 914. In questo senso anche un’isolata pronuncia della Cassazione. Cfr., infatti, Cass. 6 maggio 1988, n. 3370, in Riv. not., 1988, II, 1317.

[10] La legge n. 122/1989, all’art. 9, comma 1, dispone testualmente: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici” ( art. 9, 1° comma).

Va rilevato che l’ultima parte della norma testé citata è stata introdotta dall’art. 17, comma 90, della c.d. legge Bassanini-bis (legge 15 maggio 1997, n. 127), mentre in precedenza: a) si faceva solo riferimento alla realizzabilità del parcheggio nel sottosuolo della costruzione, oppure nei locali siti al piano terreno della costruzione stessa; b) non si faceva alcun riferimento all’utilizzabilità del parcheggio, nell’evidente presupposto che esso, essendo vincolato al singolo appartamento ed essendo stato costruito nel sottosuolo del fabbricato, non poteva che essere utilizzato da un soggetto ad un tempo proprietario di unità immobiliare esistente nella costruzione.

Tali parcheggi realizzati ai sensi del suddetto comma 1 dell’art. 9, non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli (art. 9, comma 5, l. 122/89).

[11] In verità i fautori della teoria c.d. oggettiva sostenevano che nel momento in cui il legislatore del 1989 aveva sancito il divieto di circolazione del parcheggio separatamente dall’unità immobiliare soltanto in riferimento ai parcheggi disciplinati da tale normativa, evidentemente egli presupponeva che nessun regime vincolistico sussistesse per gli altri parcheggi. In questo senso Cfr. IEVA – VASSALLI, Spazi destinati a parcheggio: brevi riflessioni alla luce della legge Tognoli, cit., 1989, 380; SANTARCANGELO, I box e posti auto. Aspetti pratici. Problemi e casistica, in AA. VV., Box e posti macchina “ante” e “post” legge 24 marzo 1989 n. 122 (Tognoli), Milano, 1990, 71; Laurini – Malaguti - Santarcangelo, Gli spazi a parcheggio nella legge 6 agosto 1967 n. 765, cit., 1992, 110. La giurisprudenza, per converso, intravide nella legge Tognoli la conferma dell’inderogabilità del vincolo soggettivo di destinazione già sancito nella legge Ponte.

[12] Cass. 18 luglio 1989, n. 3363, in Foro it., 1989, I, 2729 con nota di MATASSA, La piena proprietà degli spazi di parcheggio condominiali non è automaticamente alienabile; in Arch. loc. e cond., 1989, 457; in Giust. civ., 1989, I, 1795 e 2590, con nota di ATTOLICO, Il regime pertinenziale degli spazi condominiali destinati a parcheggio negli edifici di nuova costruzione; in Arch. civ., 1989, 1063; in Giur. it., 1989, I, 1, 1675, con nota di ORO NOBILI, Gli spazi a parcheggio:l’ulteriore vaglio delle sezioni unite e la nuova legge n. 122 del 1989; in Riv. Not., 1989, II, 708; in Rass. equo can., 1989, 292; in Riv. giur. edil., 1989, I, 2, 258; in Giur. it., 1990, I, 1, 206, con nota di ROSELLI e 382 con nota di ANNUNZIATA, Brevi cenni agli aspetti urbanistici dei parcheggi condominiali; in Riv. giu. circ. e trasp., 1989, 740; in Resp. civ. e previd., 1990, 400, con nota di SOMARE’, Osservazioni in tema di pertinenze e parcheggi; in Nuova giur. civ. comm., 1990, I, 367, con nota di MAGAZZU’; in Nuova Rass., 1990, 673, con nota di DI RAIMONDO, Le Sezioni Unite della Cassazione tornano (definitivamente?) sulla vexata quaestio delle aree di parcheggio.

[13] Dopo un primo dibattito giurisprudenziale, più di recente la Suprema Corte ha più volte affermato la prescrittibilità del diritto all’uso dell’area a parcheggio pertinente al fabbricato, previsto dal combinato disposto degli artt. 1014, n. 1 e 1026 c.c. In questo senso Cfr. Cass. 17 dicembre 1997, n. 12736, in Guida al Diritto n. 9/1998, 47, con nota di Verucci, Il diritto sui parcheggi a servizio di edifici si estingue per non uso protratto per venti anni; Cass. 14 novembre 2000, n. 14731, in Riv. giur. edil., 2000, I, 2, 1073; in Giur. it., 2001, 686, con nota di ANNUNZIATA, Ancora sul diritto al parcheggio nelle aree condominiali; in Vita not., 2001, I, 305; Cass. 7 giugno 2002, n. 8626, in Riv. Not., 2002, 1566; Cass. 15 novembre 2002, n. 16053, in Riv. Not., 2003, 797, con nota di Ruotolo, Area a parcheggio obbligatorio e sua estinzione per non uso. Da ultimo, Cfr. Cass. 2003, n. 17882, in Foro it., 2004, I, 1137.

In senso contrario Cfr. Cass. 23 giugno 1995, 7155, in Arch. loc. e cond., 1995, 803. Nello stesso senso Trib. Napoli, 7 febbraio 1994, in Riv. giur. edil., 1994, I, 764 ss., per il quale tale diritto reale d’uso “ha carattere di assolutezza ed è imprescrittibile”, e App. Roma, 23 marzo 1993, in Foro it., 1994, I, 228 ss..

[14] Cfr. Cass., 7 giugno 2002, n. 8262, cit., dove la Corte, ribadendo la natura inderogabile irrinunciabile e indisponibile del diritto d’uso e del carattere permanente del vincolo di pertinenza che ne deriva, precisa però che “la proprietà delle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, su cui grava il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio, può essere acquistata per usucapione, non comportandone tale vincolo l’indisponibilità, l’inalienabilità e l’incommerciabilità”.

[15] In dottrina si sono manifestate perplessità anche sull’ applicabilità dell’art. 1419, comma 2, alla materia in esame. Cfr. TRIOLA, Osservazioni in tema di c.d. spazi di parcheggio, in Giust. civ., 1995, I, 357; ID., Il condominio, in Trattato di diritto privato diretto da Bessone, 2003, 59. L’A. critica tale assunto giurisprudenziale che si sarebbe posto in contrasto con precedenti interpretazioni date all’art. 1419, secondo le quali la norma si sarebbe potuta riferire solo ad ipotesi in cui specifiche disposizioni, oltre a comminare la nullità di determinate clausole contrattuali, ne avessero imposto la sostituzione con una normativa legale. La stessa norma – secondo l’A. – non potrebbe essere invocata allorquando il legislatore, nello stabilire la nullità di una clausola, non ne abbia altresì previsto la sostituzione.

[16] La giurisprudenza è sempre stata unanime sull’onerosità del diritto d’uso in esame. Recentemente, Cfr. Cass. 16 aprile 1996, n. 3580, in Foro it., 1996, I, 2395; Cass., Sez. Un., 5 novembre 1996, n. 9631, in Giust. civ., 1997, I, 55, con nota di ANNUNZIATA, e in Giur. it., 1998, I, 1, 663, con nota di DI MAURO; Cass. 1° agosto 2001, n. 10459, in Vita not., 2001, I, 1317, e in Riv. giur. edil., 2002, I, 136. Da ultimo, Cfr. Cass. 2003, n. 13143.. In dottrina, sull’argomento, Cfr. GIACALONE, Il corrispettivo per il diritto d’uso degli spazi per parcheggi: aspetti sostanziali e questioni procedurali, in Urban. e App., 2001, 620; MAGLIULO, Ancora sul corrispettivo per la fruibilità degli spazi per parcheggi, in Notariato, 1997, 207.

[17] Cfr. Cass. 25 febbraio 1991, n. 2004, in Quadrimestre, 1992, 509, con nota di SCODITTI; Cass. 9 maggio 1991, n. 5180, in Nuova giur. civ. comm., 1992, I, 663, con nota di FUSARO; Cass. 10 luglio 1991, n. 7631, in Giur. it., 1991, I, 1, 1306; Trib. Salerno, 16 marzo 1992, in Dir. e giur., 1993, 315, con nota di CATALANO; Cass. 28 ottobre 1992, n. 11731, in Giust. civ., 1993, I, 2768; Cass. 20 aprile 1993, n. 4622, in Giust. civ., I, 1994, 190; Cass. 21 aprile 1993, n. 4691, in Corr. Giur., 1993, 802, con nota di BASSANI; Cass. 1 giugno 1993, n. 6104, in Riv. giur. amb., 1994, 257, con nota di DAMIANI; Cass. 17 dicembre 1993, n. 12495, in Foro it., 1994, I, 1344, con nota di SCODITTI; Trib. Salerno 27 giugno 1994, in Dir. e giur., 1995, 490, con nota di CRETELLA; Cass. 10 ottobre 1994, n. 8267, in Arch. loc. e cond., 1996, 63; Cass. 29 novembre 1994, n. 10217, in Arch. loc. e cond., 1995, 326; Cass. 27 dicembre 1994, n. 11188, in Foro it., 1996, con nota di SCODITTI; Cass. 10 gennaio 1995, n. 244, in Riv. not., 1995, 1261, con nota di EMILIOZZI; Cass. 20 aprile 1995, n. 4465, in Arch. loc. e cond., 1995, 844; Cass. 22 aprile 1996, n. 3799, in Gazzetta giur. Italia Oggi, 1996, IV, 41; Cass. 8 maggio 1996, n. 4271, in Riv. not., 1996, 1179;; Cass. 7 marzo 1997, n. 2036, in Riv. not., 1997, 832; Cass. 17 giugno 1997, n. 5395, in Arch. loc. e cond., 1997, 1012; Cass. 20 ottobre 1997, n. 10248, in Foro it., 1998, 214; Cass. 3 aprile 1998, n. 3422, in Giur. it., 1999, I, 1, 1394, con nota di ANNUNZIATA; Cass. 30 luglio 1998, n. 7498, in Giur. it., 1999, I, 1, 1394, con nota di ARCIDIACONO; Cass. 5 aprile 2000, n. 4977, in Riv. not., 2000, 1174 Cass. 11 gennaio 2001, n. 341, in Riv. giur. edil., 2001, I, 343 e in I Contratti, 2001, 671; Cass. 7 giugno 2002, n. 8262 e Cass. 18 aprile 2003, n. 6329, in Riv. giur. urban., 2004, 26, con nota di FAOTTO; Cass. 23 marzo 2004, n. 5755, in Foro it., 2004, I, 2088; Cass. 21 maggio 2003, n. 7693, in Giust. civ., 2004, I, 165, con nota di VIDIRI. Da ultimo Cass. 3 ottobre 2005, n. 19308 e Cass. 23 gennaio 2006, n. 1221.

[18] Per una prima analisi della novella Cfr. RUOTOLO – RUOTOLO, Il regime di circolazione dei parcheggi “ponte” dopo la legge di semplificazione del 2005. (L’art. 12, comma 9 della legge 28 novembre 2005, n. 246), studio CNN n. 19/C/2006; TRIOLA, La nuova disciplina degli spazi di parcheggio, in Immobili e Proprietà, 2006, 87; CELESTE, Posto auto e unità immobiliare: Requiem per la fine del vincolo pertinenziale, in Riv. giur. edil. 2006, II,71; SIRENA – MAGLIULO, Il regime transitorio dei parcheggi dopo la legge di semplificazione n. 246/2005: opinioni a confronto, in Notariato, 2006, 334; DAMONTE, Le novità della legge di semplificazione per il 2005, in Urban. e App., 2006, 4, 387.

[19] Poichè la nuova norma va a modificare l'art. 41-sexies della Legge 1150/1942, è indubbio che la liberalizzazione della commercializzazione riguarda esclusivamente gli spazi a parcheggio realizzati (ex legge Ponte) nelle nuove costruzioni secondo lo standard di legge. Non ha quindi subito modifiche il regime dei parcheggi di cui all'art. 9 della Legge 122/1989 (cd. legge Tognoli) - ossia quelli realizzati, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi, in edifici già esistenti, nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne ad essi o su aree concesse in diritto di superficie dai Comuni - per i quali continua a sussistere un vincolo di pertinenzialità con l'unità immobiliare con la conseguenza che non possono essere ceduti separatamente da quest`ultima.

[20] Cfr. TRIOLA, La nuova disciplina degli spazi di parcheggio, cit., 87, secondo cui il bene parcheggio, pur potendo adesso circolare in modo autonomo, rimarrebbe, da un punto di vista urbanistico, sempre un bene destinato a parcheggio, onde per cui il mutamento della destinazione d’uso dello stesso deve soggiacere ai limiti ed alle condizioni di carattere generale posti dalla legislazione urbanistica e valevoli per qualunque tipologia di costruzione. Su tale problematica, infatti, nulla dice la nuova disposizione, da cui dovrebbe intendersi che debbano applicarsi le regole generali del diritto urbanistico.

[21] In teoria le parti potrebbero anche negoziare i posti auto in stretto collegamento con l’unità immobiliare. Cioè la norma dispone, in sostanza, che i posti auto possono essere negoziati singolarmente da altri beni ma non dice che ciò debba necessariamente accadere; pertanto niente vieta alle parti di negoziare questi beni in sintonia piena con l’opinione espressa in precedenza dalla Suprema Corte. D’altro canto appare evidente che se i posti auto Ponte debbono essere considerati alla stessa stregua di tutti gli altri beni, stante la loro libera commercializzazione, niente vieta alle parti di negoziare questi beni come pertinenze degli appartamenti (art. 818 c.c.), oppure come parti comuni dell’edificio (art. 1117, n. 3, c.c.).

[22] Problema speculare era stato affrontato, come già anticipato, all’entrata in vigore della legge 765/67, ove si ritenne che il regime vincolistico introdotto dalla legge Ponte fosse applicabile solo ai parcheggi realizzati in forza di licenza edilizia rilasciata anteriormente al 1° settembre 1967. Cfr., sull’argomento, SANTARCANGELO, I box e posti auto. Aspetti pratici. Problemi e casistica, cit., 58, nota 4; Laurini – Malaguti - Santarcangelo, Gli spazi a parcheggio nella legge 6 agosto 1967 n. 765, cit., 1992, 105. In giurisprudenza sull’irretroattività dell’art. 18 legge Ponte, Cfr. Con. Stato, 3 gennaio 1984, in Riv. giur. edil., 1984, I, 542; Cass. 17 dicembre 1985, n. 6412, in Giur it., 1987, I, 1, con nota di BARBA; Cass. 28 otto 1992, n. 11731, in Giust. civ., 1993, I, 2768; Cass. 20 luglio 1999, n. 7766, in Studium Iuris, 1999, 1404.

[23] Cfr. RUOTOLO – RUOTOLO, Il regime di circolazione dei parcheggi “ponte” dopo la legge di semplificazione del 2005, CNN, studio n. 19/C/2006, cit.

[24] Cfr. TRIOLA, La nuova disciplina degli spazi di parcheggio, cit., 88, secondo cui non potrebbe trattarsi di norma interpretativa innanzitutto perché gli stessi riferimenti formali parrebbero escludere tale natura. Tale norma infatti non tocca minimamente il primo comma dell’articolo 41-sexies, né specifica espressamente una diretta interpretazione dello stesso. Essa si limita ad aggiungere un nuovo comma, interamente inteso a disciplinare aspetti che sul piano dell’espressione normativa non sembrano derivare dalla norma vigente in precedenza. In più la questione sulla quale essa è diretta ad incidere non sarebbe stata più controversa, almeno in giurisprudenza, poiché la tesi soggettiva era ormai consolidata da molti anni dalla Suprema Corte. Contra Trib. Messina 3 gennaio 2006, in Vita not. 2006, 1437, con nota di PATTI – PATTI.

[25] Ciò varrebbe anche per il caso in cui non sia stato ancora posto in essere il provvedimento o il procedimento edilizio che autorizza la costruzione del fabbricato in cui sono stati realizzati i parcheggi. Il provvedimento urbanistico, infatti, verrà rilasciato nel vigore di un sistema normativo che non prevede più un vincolo soggettivo a parcheggio.

[26] A supporto di questa tesi è da condividere, pertanto, l’opinione di MAGLIULO, Il regime transitorio dei parcheggi dopo la legge di semplificazione n. 246/2005, cit., 342, secondo il quale “il fatto regolato dalla nuova norma, che deve essere compiuto sotto il vigore della vecchia legge affinché esso non possa più essere toccato dallo “ius superveniens” è l’alienazione separata del parcheggio dall’unità principale”. Nella stessa opera Cfr. SIRENA, Il regime transitorio dei parcheggi dopo la legge di semplificazione n. 246/2005, cit., 335, secondo cui l’atto formale cui fare riferimento per l’applicazione della nuova norma sarebbe, invece, la comunicazione della data di ultimazione dei lavori, secondo quanto è previsto dal T.U. in materia edilizia. In tal senso anche RUOTOLO, in studio CNN, 3659/B/2002, Il regime dei posti auto realizzati successivamente alla edificazione del fabbricato dopo il testo unico e la legge Lunardi, cit., 480.

[27] Concetto già espresso, seppur in altro contesto, da LUMINOSO, Posti-macchina e parcheggi tra disciplina pubblicistica e codice civile, cit., 1990, 103.

[28] Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264, in Foro it., 2006, I, 1391.

[29] Per il primo commento critico alla pronuncia, Cfr. Vecchio, La normativa in tema di libera circolazione dei spazi per parcheggio vale per il futuro, in Quot. Giuridico Ipsoa, 27 marzo 2006.

[30] CELESTE, Posto auto e unità immobiliare: Requiem per la fine del vincolo pertinenziale, cit., 76, secondo cui i difensori dei costruttori avrebbero invocato alla prima occasione la retroattività della nuova normativa per rendere esenti i loro clienti da ogni responsabilità.

[31] La Corte fa integralmente propria la posizione di TRIOLA, La nuova disciplina degli spazi di parcheggio, cit. 88. Nel senso di un’ampia applicazione della norma anche alle fattispecie pregresse, indipendentemente dal carattere interpretativo della stessa, Cfr. RUOTOLO – RUOTOLO, Il regime di circolazione dei parcheggi “ponte” dopo la legge di semplificazione del 2005, CNN, studio n. 19/C/2006

[32] Cfr. Corte cost. 3 dicembre 1993, n. 424, in Foro it., Rep. 1994, voce Sicilia, n. 130.

[33] Cfr. RUOTOLO – RUOTOLO, CNN, studio n. 19/C/2006, cit., che criticamente, in merito a tale pronuncia, ritengono che la Cassazione abbia seguito ostinatamente la sua impostazione precedente, senza preoccuparsi di distinguere le situazioni sorte prima della entrata in vigore della legge n. 246, sul presupposto che l’interpretazione da essa in precedenza fornita fosse l’unica possibile, sorgendo “automaticamente” in capo all’acquirente dell’unità immobiliare il diritto reale d’uso. Gli AA. sottolineano che tale opinione, infatti, non avendo alcun appiglio testuale, costituiva un semplice processo interpretativo sul quale poi hanno finito per consolidarsi tutte le pronunce. Un orientamento giurisprudenziale, seppur consolidato, come tale, non ha nessun valore normativo, in quanto costituisce solo uno dei possibili significati ricavabili da una disposizione (in questo caso quella contenuta nel comma 1 dell’art. 41-sexies). Da qui la considerazione che il secondo comma dell’art. 41-sexies, introdotto dall’art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005, avesse abrogato la diversa norma ricavata dalla Cassazione. Con la nota conseguenza per cui i rapporti sorti prima dell’entrata in vigore della norma abrogante restano disciplinati dalla norma abrogata. Gli AA. ritengono che tale norma, però, in assenza di un minimo riferimento letterale nel comma 1 dell’art. 41- sexies, si potrebbe ritenere, al più, l’oggetto di una norma inespressa. Si tratterebbe, quindi, di una “abrogazione tacita di norma inespressa”. Il che, qualora si volesse seguire una rigorosa impostazione della dottrina, sembrerebbe addirittura inammissibile.

[34] Nel senso che dopo la riforma il titolare del diritto di uso a parcheggio possa disporre del proprio diritto, Cfr. RUOTOLO – RUOTOLO, CNN, studio n. 19/C/2006, cit.

CORTE DI CASSAZIONE, Sezione II civile, Sentenza 24 febbraio 2006, n. 4264; Pres. PONTORIERI, Est. TRIOLA, P.M. SCHIAVON (concl. conf.); ……. Conferma App. Trento 26 luglio 2002.
"Edilizia e urbanistica - Parcheggi - Disciplina contenuta nella legge di semplificazione per il 2005 - Efficacia retroattiva - Esclusione (L. 17 agosto 1942 n. 1150, legge urbanistica, art. 41-sexies; L. 6 agosto 1967 n. 765, modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, art. 18; L. 28 novembre 2005, n. 246, semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005, art. 12).

Edilizia e urbanistica - Parcheggi - Area comune - Divisione non proporzionale alla cubatura delle unità immobiliari - Nullità - Esclusione (L. 17 agosto 1942, n.1150, art. 41-sexies; l. 6 agosto 1967, n. 765, art. 18).

Non è applicabile alle controversie relative a parcheggi realizzati prima della sua entrata in vigore, la previsione contenuta nell'art. 12 L. n. 246 del 2005, secondo la quale gli spazi per parcheggi realizzati in conformità alle previsioni della legge urbanistica non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta.

Non è nulla la divisione dell'area comune destinata a parcheggio, anche se non sia stato rispettato il rapporto con la cubatura delle singole unità immobiliari."

(…)
Svolgimento del processo - Con atto di citazione notificato il 2 luglio 1990 Andrea Tizio , Maria Caio in Cxx , Clara Mevia in Dalla Dxx , Roberto Sempronio , Paola Pinco , Claudio Pallino , Isabella Romolo , Fabio Remo e Adriano Ostilio , nella qualità di proprietari di appartamenti siti nel condominio XXXX , in via Zzzz di Trento, dotato, quale parte comune dell'intero edificio, di un cortile destinato a parcheggio delle autovetture, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Trento la Ulisse kkkk s.a.s. di Penelope e C. e il condominio XXXX ed esponevano:
- che con atto di divisione, datato 3 novembre 1986, integrato dall'atto del 14 aprile 1987, il cortile era stato suddiviso in posti macchina di pertinenza esclusiva delle singole unità immobiliari, con assegnazione a ciascuno di essi attori di un posto macchina, ma alla Ulisse kkkk s.a.s. erano stati riservati, raggruppati fra loro in modo da formare un'unica zona nell'area di parcheggio, ben dieci posti macchina;
- che sulla base di detto atto divisionale erano stati delimitati sul terreno i singoli posti macchina;
- che i singoli posti macchina riservati ad essi attori erano risultati del tutto inidonei ed insufficienti a permettere il parcheggio delle vetture di rispettiva proprietà;
- che l'atto di divisione, anziché ripartire l'intera area in proporzione al rapporto con la cubatura delle singole unità immobiliari, aveva riservato uno spazio eccessivo alla zona di parcheggio della società Ulisse kkkk, riducendo proporzionalmente quella destinata al parcheggio degli abitanti del condominio;
- che nel delimitare sul terreno i singoli spazi di parcheggio non erano state rispettate le lunghezze previste per i posti macchina di essi attori ed era stata invasa di circa un metro in larghezza (a vantaggio della zona riservata alla Ulisse kkkk s.a.s.) la zona destinata agli stessi;
sulla base di tali premesse gli attori chiedevano:
- che venisse dichiarata la nullità delle clausole, relative alla ripartizione e distribuzione fra i condomini parti in causa dei posti macchina, nel suindicato cortile, come contenute negli atti divisionali, sostituendo ex lege le stesse con una suddivisione e ripartizione dell'area di parcheggio, in modo da garantire a ciascuno di essi attori la proprietà o il diritto reale d'uso su di un posto macchina proporzionato alla cubatura delle rispettive unità immobiliare;
- che, accertata la mancata corrispondenza tra l'attuale suddivisione e ripartizione di fatto dei posti macchina ed il piano di divisione materiale allegato agli atti divisionali, la Ulisse kkkk s.a.s. e, per quanto di sua competenza, il condominio XXXX venissero condannati ad adeguare la situazione di fatto e di diritto, e così entrambi a restituire ai posti macchina di essi attori le dimensioni originariamente pattuite (mediante arretramento della zona riservata al parcheggio della Ulisse kkkk s.a.s. e di quella destinata a comune area di manovra), ed il secondo a riportare sul terreno, mediante apposita segnaletica orizzontale, la corretta ed esatta delimitazione dei singoli posti macchina.
Si costituiva la Ulisse kkkk s.a.s., che, in via preliminare, chiedeva ordinarsi agli attori l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i titolari di diritti reali sulla p.ed. 58xx in P.T. 66xx C.C. Trento, e, in via riconvenzionale, chiedeva che venisse dichiarata la nullità delle clausole relative alla ripartizione e distribuzione fra i condomini dei posti macchina scoperti nel predetto condominio, contenuti negli accordi divisionali 3 novembre 1986 e 14 aprile 1987, sostituendole nel rispetto della normativa urbanistica applicabile, con conseguente proprio diritto ad una proprietà esclusiva, o in subordine, di un diritto di godimento esclusivo ai fini di parcheggio, pari a mq 258, 46.
Il condominio XXXX, costituitosi, chiedeva dichiararsi il proprio difetto di legittimazione passiva.
Resistevano anche Marco Quintilio e Giuseppe Quintilio, chiamati in causa dalla convenuta Ulisse kkkk s.a.s., con comparsa datata 12 novembre 1991, rilevando l'inutilità della loro chiamata in causa, non essendo essi i proprietari, possessori o detentori dell'area destinata a parcheggio in contestazione.
Ugualmente chiamati in causa dalla Ulisse kkkk s.a.s. nel novembre 1991 si costituivano gli altri condomini Antonio Pompilio e Mirella Marzio , proprietari della p.m. 13, i quali facevano presente di non aver partecipato alla redazione degli atti impugnati dagli attori e di aver acquistato la loro proprietà successivamente dalla WWWW s.n.c., e concludevano chiedendo, nel caso di evizione della loro proprietà, la condanna del loro dante causa alla rifusione del maggior prezzo di acquisto versato e al risarcimento dei danni; nell'ipotesi di ampliamento dell'area di parcheggio per nuova suddivisione, chiedevano di ampliare in proporzione l'area in loro possesso.
A tal fine convenivano in giudizio la società WWWW di R. Exx e E. Sxxx s.n.c., per essere garantiti dall'eventuale evizione.
Tale società si costituiva contestando le richieste formulate dalla Ulisse kkkk s.a.s. e da Antonio Pompilio e Mirella Marzio e chiedendo il rigetto delle rispettive domande perché infondate.
Il Tribunale di Trento, con sentenza in data 9 maggio 2000, dichiarava valide le clausole relative alla ripartizione e distribuzione tra i condomini degli spazi cortilizi riservati a parcheggio contenute negli atti di divisione datati rispettivamente 3 novembre 1986 e 14 aprile 1987 e condannava il condominio XXXX ad adeguare la situazione di fatto esistente a quella di diritto, riportando e ridisegnando sul terreno i posti macchina nelle medesime dimensioni e posizioni come apparenti nella planimetria allegata agli atti di divisione.
Avverso tale sentenza proponeva appello la Ulisse kkkk s.a.s., al fine di sentir accogliere l'originaria domanda riconvenzionale.
L'appello veniva rigettato dalla Corte d'appello di Trento con sentenza in data 26 luglio 2002.
I giudici di secondo grado ritenevano infondata la tesi della Ulisse kkkk s.a.s. dell'invalidità degli atti divisionali e di assegnazione ai singoli condomini degli spazi destinati a parcheggio nel cortile condominiale, in quanto non era stata rispettata la proporzione con la superficie delle singole unità immobiliari.
Il legislatore, infatti, si è preoccupato soltanto di assicurare un rapporto minimo tra cubatura dell'edificio e aree di parcheggio, rimanendo, invece, nella libera modulazione dell'autonomia privata l'attribuzione in via pertinenziale dei singoli posti macchina agli insediamenti abitativi.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione la Ulisse kkkk s.a.s. di Penelope Edda e C., con un unico motivo, illustrato da memoria.
Resistono con separati controricorsi: 1) Paola Pinco, Roberto Sempronio, Remigio Mzzz , Claudio Pallino, Maria Caio, Donatella Ostilio, Ada Gxxx (anche nella qualità di erede di Adriano Ostilio), Corrado Dalla Dxx, Clara Mevio, Isabella Romolo, Bice Pxxx , Silvana Fzzxx , Maurizio Cxx, che hanno depositato memoria; 2) la WWWW di Exx R. e Sxxx E. s.n.c.
Motivi della decisione - Con la memoria la società ricorrente deduce che non ha efficacia retroattiva l'art. 12, 9° comma, l. 28 novembre 2005 n. 246, che all'art. 41 sexies l. 17 agosto 1942 n. 1150 e successive modificazioni ha aggiunto il seguente comma:
"Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del 1° comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse".
Osserva il collegio che in linea teorica tale nuova normativa potrebbe essere rilevante nell'attuale giudizio: 1) ove se ne affermasse la natura interpretativa, con conseguente efficacia retroattiva, il che comporterebbe la vanificazione dell'interpretazione costantemente sostenuta da questa Suprema corte, secondo la quale, nel caso in cui l'originario unico proprietario di un edificio, nell'alienare le singole unità immobiliari dalle quali lo stesso è costituito, si sia riservata la proprietà degli spazi di parcheggio a favore degli acquirenti sorge ex lege un diritto reale d'uso su tali spazi; 2) ove, esclusa la natura interpretativa, si dovesse ritenere che essa ha modificato, con effetto retroattivo, la disciplina previdente, con estinzione dei diritti reali d'uso sorti in base alla stessa.
Si può riconoscere che non è decisiva, ai fini dell'esclusione della natura interpretativa, un'espressa affermazione in tal senso nel testo legislativo, dal momento che è pacifico in dottrina che una tale precisazione non è necessaria, essendo il carattere interpretativo desumibile dalla natura stessa della legge.
Un'eventuale affermazione della natura interpretativa nei lavori preparatori sarebbe, poi, irrilevante, come affermato da questa Suprema corte (sent. 22 ottobre 1981, 5533, Foro it., Rep. 1981, voce Legge, n. 65).
La negazione della natura interpretativa discende dalla mancanza dei presupposti: l'incertezza interpretativa e la consacrazione di una delle soluzioni che avrebbero potuto essere (o sono state) adottate dalla giurisprudenza, alla luce anche della giurisprudenza costituzionale in materia.
E' stato, infatti, affermato che il carattere interpretativo va riconosciuto a quelle norme che hanno il fine obiettivo di chiarire il senso di norme preesistenti oppure di escludere uno dei sensi fra quelli ritenuti ragionevolmente riconducibili alla disposizione interpretata, allo scopo di imporre a chi è tenuto ad applicarla un determinato significato normativo (Corte cost. 3 dicembre 1993, n. 424, id., Rep. 1994, voce Sicilia, n. 130), oppure che si deve verificare, con un giudizio riflesso retrospettivamente e tenendo conto del contesto normativo di riferimento, se la disposizione interpretata poteva, tra i vari significati plausibili secondo gli ordinari canoni ermeneutica, esprimere anche il dato precettivo successivamente meglio esplicitato nella disposizione di interpretazione (Corte cost. 17 marzo 1995, n. 88, id., Rep. 1995, voce Legge, n. 83).
E' evidente che simili condizioni non ricorrono con riferimento all'art. 18, cit., dal momento che da oltre un ventennio la giurisprudenza di questa Suprema corte si è consolidata nel senso che nel caso di riserva della proprietà degli spazi a parcheggio da parte del costruttore-venditore a favore degli acquirenti sorge ex lege un diritto reale d'uso.
Una volta esclusa la natura interpretativa, l'efficacia retroattiva, oltre a non essere espressamente affermata, va negata anche in base alla natura della legge.
Costituisce, infatti, un principio pacifico che le leggi le quali modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore.
D'altra parte, ove si volesse ritenere che la nuova normativa è destinata ad incidere sui diritti reali d'uso già sorti a favore degli acquirenti di unità immobiliari in base alla disciplina previdente, con conseguente esproprio generalizzato e senza indennizzo degli stessi, si porrebbero evidenti problemi di costituzionalità.
Ne consegue che la nuova disciplina è destinata ad operare solo per i futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate o per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
Ne consegue ulteriormente che nessuna incidenza tale nuova normativa può avere nell'attuale giudizio, anche perché a quanto è dato comprendere, l'originario costruttore-venditore non si era neppure riservato la proprietà degli spazi a parcheggio che poi i condomini si sono divisi.
Passando all'esame del ricorso la soc. Ulisse kkkk deduce, innanzitutto, che la Corte d'appello di Trento ha citato a conforto della soluzione adottata due decisioni di questa Suprema corte le quali nulla hanno a che vedere con il problema affrontato (sent. 4530/01, Foro it., Rep. kkkk, voce Edilizia e urbanistica, n. 294, e 10459/01, Foro it., Rep. 2002, voce cit., n. 265), mentre ha ignorato la sentenza 4 febbraio 1999, n. 973, Foro it., Rep 1999, voce cit., n. 287), dalla quale invece era desumibile il principio della necessità della suddivisione delle aree di parcheggio rispettando il rapporto con la superficie delle singole unità immobiliari.
La doglianza è infondata.
Occorre premettere che le parti sembrano concordare sul fatto che le aree di parcheggio non siano destinate ad un uso indifferenziato dei condomini, ma sono suscettibili di divisione tra gli stessi (e comunque su tale questione si è formato il giudicato interno).
Non concordano, invece, in ordine alla necessità o meno che un'eventuale divisione debba aver luogo rispettando il rapporto con la cubatura delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Chiariti tali punti, va rilevato che la società ricorrente non adduce alcun argomento per sostenere la nullità di atti di divisione che non rispettino il rapporto in questione.
Non è sufficiente, in proposito, invocare la ratio dell'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 ("preminenti esigenze pubblicistiche dirette ad evitare l'intasamento delle strade pubbliche ad opera di veicoli in sosta").
Le esigenze pubblicistiche invocate, infatti, rilevano ai fini dell'individuazione della superficie delle aree da destinare a parcheggio, ma non viene chiarito come esse verrebbero violate nel caso di ripartizione di tali aree in modo da non rispettare il rapporto con la cubatura delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva.
Né appare pertinente il richiamo della sentenza di questa Suprema corte 4 febbraio 1999, n. 973, la quale ha affermato il diritto di ogni condomino a godere di una superficie pari ad un ventesimo della cubatura della propria abitazione in via del tutto incidentale, con riferimento ad una fattispecie in cui il condomino, in occasione del suo acquisto, aveva rinunciato al diritto sull'area di parcheggio, ma, ed è quello che più conta, non ha anche affermato la nullità di atti di divisione che non rispettino il rapporto in questione. (Omissis)